Em 2025, inquilinos passaram a contar com mais segurança jurídica diante da venda de imóveis alugados. A mudança ocorre tanto na interpretação dos tribunais quanto em alterações legislativas recentes. Na Lei Federal do Inquilinato (Lei 8.245/91), mudanças em 2025 reforçaram proteções contratuais. Em Minas Gerais, além da jurisprudência favorável do Tribunal de Justiça (TJMG), houve aprovação de legislação estadual que protege inquilinos adimplentes e dificulta despejos automáticos quando há litígio sobre a venda do imóvel.
A nova proteção beneficia especialmente locatários adimplentes e impede despejos automáticos fundados apenas na decisão de vender o imóvel, exigindo procedimentos legais rigorosos.
O que mudou na Lei de Locação em 2025
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) continua permitindo a venda do imóvel alugado e o pedido de desocupação com 90 dias, desde que respeitado o procedimento legal (Art. 8º, §2º). No entanto, em 2025, ocorreram mudanças em três níveis:
1) Na Lei Federal: Alterações em 2025 reforçaram critérios para reajuste de aluguéis e clareza contratual, ampliando proteções ao inquilino adimplente.
2) Na jurisprudência do TJMG: Decisões recentes do Tribunal de Justiça de Minas Gerais passaram a exigir justificativas mais robustas para autorizar despejos, priorizando o direito à moradia quando o inquilino cumpre suas obrigações contratuais.
3) Na legislação estadual de MG: Em dezembro de 2025, a Assembleia Legislativa de Minas Gerais aprovou legislação estadual que impede o despejo de inquilino adimplente enquanto houver ação judicial em andamento sobre a venda do imóvel.
Na prática, o simples desejo de vender o imóvel deixou de ser suficiente para encerrar o contrato imediatamente, exigindo mais cautela e respeito aos prazos legais.
Quais são as proteções legais que o inquilino já possui?
Mesmo antes da mudança interpretativa, o inquilino já contava com garantias importantes que dificultam despejos arbitrários. Entre as mais relevantes:
- Direito de preferência (Art. 27, Lei 8.245/91): o locatário tem direito de preferência para adquirir o imóvel, devendo ser notificado com antecedência de 30 dias antes da oferta pública, conforme Lei Federal.
- Cláusula de vigência averbada (Art. 8º, §2º, Lei 8.245/91): se estiver registrada na matrícula do imóvel, o contrato é mantido integralmente até o fim do prazo acordado, mesmo em caso de venda, independentemente da vontade do novo proprietário.
- Notificação formal: o novo proprietário precisa respeitar o prazo mínimo de 90 dias para desocupação.
- Trâmite judicial obrigatório: nenhuma desocupação pode ocorrer sem processo legal completo, salvo acordo.
O que acontece em caso de venda do imóvel ocupado?
Quando um imóvel alugado é vendido, o contrato de locação continua válido, mas o impacto depende de detalhes formais. Veja como funcionam os principais cenários:
- Com cláusula de vigência registrada: o novo dono deve manter o contrato até o fim do prazo acordado.
- Sem cláusula de vigência: o proprietário pode solicitar a saída, mas só após notificação formal e respeitando o prazo legal.
- Com ação judicial em andamento: o inquilino não pode ser despejado enquanto houver ação judicial em andamento sobre a venda do imóvel, segundo jurisprudência mineira consolidada em 2025 e reforçada por legislação estadual recentemente aprovada.
Essas situações mostram que o contrato tem mais força do que aparenta, principalmente quando o inquilino mantém seus pagamentos em dia e há um processo judicial em curso.
Como o inquilino pode garantir ainda mais segurança?
Algumas atitudes simples aumentam a proteção do locatário diante de uma eventual venda do imóvel alugado. Veja práticas recomendadas:
- Solicitar cláusula de vigência no contrato: e garantir que ela seja registrada na matrícula.
- Ficar atento às notificações: o inquilino deve ser formalmente comunicado sobre qualquer mudança.
- Negociar com o novo proprietário: é possível renovar ou manter o contrato se houver acordo.
- Buscar apoio jurídico em caso de ação: decisões recentes favorecem inquilinos que cumprem suas obrigações.
Atenção: manter o contrato atualizado, os pagamentos em dia e dialogar com o proprietário são atitudes que fortalecem a posição do inquilino legalmente.
