Muitos condomínios chegam ao mercado por etapas: uma primeira fase é lançada, e as outras vêm depois. Para quem compra no começo, isso tem um efeito que pouca gente lembra. O número de casas, o movimento nas ruas internas e o espaço livre entre os terrenos só ficam definidos quando todas as fases estiverem ocupadas. Por isso, a densidade que conta é a do projeto inteiro, e não a da primeira etapa, que costuma ter mais área livre ao redor enquanto as próximas fases não começam.

Um exemplo em números

Às margens do Lago Corumbá IV, em Abadiânia (GO), a Fazenda do Lago, do Grupo CPR, começou pela primeira fase, com 472 lotes em 32 quadras, já registrada em cartório. O parcelamento foi aprovado pelo Decreto Municipal 192/2026, e o empreendimento tem a Licença de Instalação 56/2026, emitida em junho.

O masterplan completo vai além: são 803 lotes em sete fases, espalhados por 2,8 milhões de metros quadrados de cerrado, cerca de 280 hectares. Com o projeto inteiro na conta, a ocupação fica em menos de três lotes por hectare, com terrenos que vão de 600 a 5.000 metros quadrados.

O que a última fase revela

Na prática, a densidade final diz como vai ser a vida no lugar daqui a alguns anos. Com poucos lotes por hectare, a tendência é ter mais distância entre as casas e menos carros circulando nas vias internas, dois pontos que, no alto padrão, pesam tanto quanto a vista. Cada nova fase acrescenta lotes ao mesmo território, e é o desenho do conjunto que garante que essa soma não apague o que atraiu o comprador no início. No Corumbá IV, lago de cerca de 173 quilômetros quadrados de espelho d’água que banha sete municípios goianos e, desde 2022, ajuda a abastecer cerca de 1,3 milhão de moradores do Distrito Federal e do Entorno, esse planejamento faz diferença, porque as margens vêm sendo ocupadas rápido: estudo da Universidade de Brasília publicado em 2025, com dados do MapBiomas, mostra que a área urbanizada a até 1,2 quilômetro do reservatório passou de 19,96 para 39,32 quilômetros quadrados entre 2006 e 2023.

“Baixa densidade é o verdadeiro luxo no cerrado. Quem vem para cá quer horizonte, água e silêncio, e isso só se preserva com planejamento, registro e licença antes da primeira casa”, diz Marlon Ceni, CEO do Grupo CPR.

A pergunta que resolve

Para quem avalia um condomínio vendido em etapas, a dúvida mais útil é simples: quantas unidades o projeto terá quando todas as fases estiverem prontas e em quanta área. A resposta mostra como o lugar vai ficar no futuro, e não só como ele parece no lançamento.