Morar em um imóvel por anos sem escritura é mais comum do que se imagina no Brasil. A boa notícia é que a legislação atual permite, em muitos casos, a regularização do imóvel diretamente no cartório, sem precisar entrar na Justiça, desde que não exista disputa entre as partes.
Procedimentos como a usucapião extrajudicial e a adjudicação compulsória extrajudicial aceleraram esse processo para quem cumpre os requisitos legais e possui toda a documentação necessária.
O que a legislação brasileira permite para quem ocupa imóvel sem escritura
A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) foi atualizada por leis posteriores que criaram mecanismos para reconhecer ou transferir a propriedade fora do ambiente judicial. A Lei nº 13.465/2017 incluiu o artigo 216-A (usucapião extrajudicial) e a Lei nº 14.382/2022 acrescentou o artigo 216-B (adjudicação compulsória extrajudicial). Essas mudanças foram regulamentadas pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e representam um avanço significativo na desburocratização do registro imobiliário brasileiro.
Na prática, isso significa que pessoas que exercem posse prolongada ou que compraram e pagaram um imóvel, mas nunca conseguiram a escritura, agora podem resolver a situação diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. O processo costuma ser mais rápido e menos custoso do que uma ação judicial convencional.
Como funciona a usucapião extrajudicial?
A usucapião extrajudicial está prevista no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos e permite que a posse prolongada sobre um imóvel seja convertida em propriedade registrada. O requisito fundamental é que não exista disputa judicial sobre o bem.
Para que o cartório aceite o pedido, é necessário comprovar posse contínua, pacífica e sem oposição. O prazo mínimo varia entre 2, 5, 10 ou 15 anos, dependendo da modalidade prevista no Código Civil.
Documentos técnicos devem ser elaborados e assinados por profissional habilitado, como engenheiro ou arquiteto.
O tabelião registra formalmente a situação da posse e descreve as circunstâncias da ocupação do imóvel.
Vizinhos e o proprietário registrado são comunicados oficialmente e podem apresentar manifestação.
Se não houver impugnação durante o procedimento, o cartório efetua o registro definitivo da propriedade.
Importante: a usucapião extrajudicial só ocorre se não houver disputa entre as partes e toda a documentação estiver correta.
Adjudicação compulsória extrajudicial resolve outro problema comum
Existe uma situação que afeta milhares de brasileiros: a pessoa comprou o imóvel, pagou tudo, mas o vendedor desapareceu, faleceu ou simplesmente se recusou a assinar a escritura. Até pouco tempo, a única saída era recorrer à Justiça.
Agora, a adjudicação compulsória extrajudicial, prevista no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos, permite resolver essa pendência no cartório. Para isso, o comprador precisa apresentar documentos que comprovem a existência do contrato de compra e venda, a quitação integral do valor e a obrigação do vendedor de transferir o bem.
Dica rápida: mesmo contratos particulares, sem reconhecimento de firma, podem ser aceitos nesse procedimento, desde que acompanhados de provas complementares como recibos de pagamento e comprovantes de ocupação do imóvel.
Por que o registro no cartório é tão importante para a segurança do patrimônio?
No sistema jurídico brasileiro, o contrato de compra e venda por si só não transfere a propriedade de um imóvel. A transferência de propriedade ocorre exclusivamente com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Sem esse registro, a pessoa pode morar no local por décadas e ainda assim não ser considerada legalmente proprietária.
Regularizar o imóvel garante segurança jurídica para toda a família, facilita a venda futura do bem, permite acesso a financiamentos bancários e evita disputas entre herdeiros. Curiosidade: estimativas de diferentes estudos apontam que entre 30% e 50% dos imóveis no Brasil apresentam algum tipo de irregularidade documental, o que mostra a dimensão do problema, embora não haja um dado estatístico oficial consolidado.
Quais são os primeiros passos para quem deseja regularizar o imóvel?
O caminho mais indicado é procurar um advogado especializado em direito imobiliário para avaliar qual procedimento se aplica ao caso. Cada situação exige documentação específica e análise individual das condições de posse ou compra.
Em seguida, o interessado deve reunir todos os documentos disponíveis, como contratos, recibos, comprovantes de pagamento de IPTU e contas de serviços no endereço. Quanto mais robusta a documentação, maiores as chances de o procedimento ser concluído com rapidez no cartório, sem necessidade de recorrer ao Judiciário.
