Brasileiros que vivem de aluguel devem ficar atentos às interpretações e práticas consolidadas da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) em 2026. Regras existentes sobre reajustes, garantias e condições de contrato continuam vigentes, com ênfase em contratos escritos e assinaturas digitais, sem alterações legislativas radicais recentes. Entenda o que muda e quais cuidados tomar ao assinar ou renovar um contrato.
Quais são as obrigações do proprietário no contrato de aluguel?
A principal responsabilidade do dono do imóvel é entregar o local em condições adequadas de uso, com estrutura em ordem e funcionamento pleno de sistemas elétricos e hidráulicos. Isso evita prejuízos para o morador e garante segurança na locação.
Despesas extraordinárias do condomínio, como reformas estruturais, pintura externa ou substituição de elevadores, também são de responsabilidade exclusiva do proprietário. Essas despesas não podem ser repassadas ao inquilino, mesmo que beneficiem o prédio a longo prazo.
O que o inquilino precisa pagar além do aluguel?
Além do valor mensal acordado, o inquilino assume encargos típicos do dia a dia. Essas responsabilidades são parte essencial da convivência no imóvel e devem ser respeitadas até o fim do contrato.
- Contas de consumo: energia, água, gás e internet
- Despesas ordinárias do condomínio: limpeza, funcionários e manutenção
- Conservação do imóvel: manter o imóvel em bom estado de uso
- Devolução em condições similares às recebidas (com exceção do desgaste natural)
Dica rápida: sempre peça um laudo de vistoria no início e no fim do contrato. Ele evita disputas judiciais sobre o estado do imóvel.
IPCA é tendência para reajustes em 2026
O IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) tem sido mais utilizado para corrigir aluguéis devido à sua estabilidade, refletindo a inflação oficial e trazendo previsibilidade.
O IGP-M perdeu força por oscilações entre 2020 e 2022, mas contratos antigos podem mantê-lo; novos podem adotar qualquer índice oficial de inflação.
📊 IGP-M perdeu força
Após fortes oscilações entre 2020 e 2022, o IGP-M deixou de ser padrão, mas contratos antigos ainda podem utilizá-lo.
⏱️ Reajuste anual obrigatório
O reajuste só pode ocorrer uma vez ao ano, conforme cláusula contratual (arts. 17 e 18).
✍️ Índice precisa estar escrito
O índice de correção deve estar definido expressamente no contrato.
🔄 Proibida mudança de índice
Não é permitido alterar o índice durante a vigência do contrato, mesmo por acordo informal.
🏛️ Índices alternativos
Podem ser usados outros índices oficiais de inflação, desde que pactuados previamente.
✅ Boa prática contratual
Para novos contratos, a escolha de índices mais estáveis reduz conflitos e evita renegociações forçadas ao longo da locação.
Garantias contratuais: o que pode ser exigido do inquilino?
A legislação permite apenas uma forma de garantia contratual por locação. Cabe ao proprietário escolher entre três opções, sem acumular modalidades. A prática evita excessos e protege os direitos do locatário.
- Caução: até três aluguéis em dinheiro, com devolução corrigida ao fim
- Fiador: exige comprovação de renda e imóvel próprio
- Seguro-fiança: alternativa rápida, porém com custo mensal ao inquilino
Atenção: o proprietário não pode exigir mais de uma garantia simultaneamente. Caso isso ocorra, a cláusula é considerada nula.
🏦 Caução em dinheiro
Pode ser exigida em até três aluguéis, com devolução corrigida ao fim do contrato.
📄 Fiador tradicional
Exige comprovação de renda e, geralmente, imóvel próprio.
📝 Seguro-fiança
Alternativa rápida e sem fiador, porém com custo mensal ao inquilino.
⚠️ Atenção legal
O proprietário não pode exigir mais de uma garantia simultaneamente. Caso isso ocorra, a cláusula é considerada nula pela Lei do Inquilinato.
Despejo por inadimplência segue regras judiciais específicas
O despejo por falta de pagamento só pode ocorrer após decisão judicial. Isso garante o direito à defesa e evita abusos por parte dos locadores.
- Na ação judicial de despejo, citação dá 15 dias para purgar mora (Art. 62)
- Notificação inicial é extrajudicial; após citação, locatário tem 15 dias para depósito judicial de aluguéis, encargos e multas em atraso
- Sem purgação, Justiça pode determinar desocupação
- Expulsão forçada, sem ordem judicial, é crime
Proprietários devem sempre seguir os trâmites legais. Inquilinos têm direito à contestação e podem negociar acordos mesmo após a notificação.
