Uma reforma de julho de 2025 à Lei de Propriedade Horizontal da Espanha (publicada no Boletim Oficial do Estado – BOE) trouxe novidades sobre cobrança de dívidas condominiais. A norma esclarece e simplifica o procedimento para que condôminos possam solicitar o embargo de bens do devedor inadimplente, mas não cria uma nova possibilidade – a penhora já era permitida anteriormente, apenas com procedimentos mais complexos.
A reforma simplifica e agiliza o processo de cobrança, mas não cria novos poderes de penhora. A possibilidade de penhorar bens de devedores condominiais já existia tanto na Espanha quanto no Brasil. A principal inovação é o procedimento simplificado para dívidas até 2.000 euros, que pode ocorrer sem advogado desde que aprovado em assembleia.
O que mudou na cobrança de dívidas de condomínio na Espanha
A reforma alterou o artigo 21 da Lei de Propriedade Horizontal, determinando que qualquer cobrança judicial deve estar respaldada por decisão aprovada em assembleia, fortalecendo a legitimidade do processo e evitando disputas futuras por falta de comprovação formal. Essa exigência dá legitimidade ao processo e evita disputas futuras por falta de comprovação formal.
Além disso, a lei inibe ações individuais e fortalece critérios objetivos, combatendo decisões casuísticas. No Brasil, muitas convenções seguem essa linha, exigindo ata aprovada para dar início à cobrança e tornar o processo mais sólido.
Como deve ser feita a comunicação com o morador inadimplente
O novo modelo espanhol exige que o inadimplente seja formalmente notificado antes de qualquer ação judicial. Essa comunicação precisa indicar o valor devido, o período em atraso e oferecer um canal aberto para negociação amigável.
O objetivo é privilegiar acordos, permitindo parcelamentos, renegociações e prazos realistas. Esse diálogo evita judicialização precoce e preserva o convívio entre os vizinhos. No Brasil, práticas similares já são adotadas em muitas gestões profissionais.
- Envio de cartas registradas com aviso de recebimento
- Propostas de parcelamento aprovadas em assembleia
- Uso de e-mails e aplicativos para manter o morador informado
- Registro das comunicações para eventual uso judicial
Essas ações aumentam a transparência da cobrança e mostram boa-fé da administração, o que pode ser decisivo caso o caso evolua para a esfera judicial.
Entenda o novo procedimento simplificado para dívidas pequenas
Uma inovação prática da lei é o procedimento simplificado para cobranças de até 2.000 euros. Nesse caso, o processo pode ocorrer sem advogado, desde que a assembleia tenha aprovado a cobrança e o morador tenha sido notificado.
Se o débito não for quitado, é possível recorrer ao embargo de bens com autorização judicial, incluindo:
- Bloqueio parcial de contas bancárias e penhora de imóveis no nome do devedor.
- No Brasil, além desses bens, pode ocorrer a penhora de bem de família para dívidas condominiais, desde que observados os requisitos legais.
Todos os atos são supervisionados por juízes, garantindo agilidade, redução de custos e proteção dos direitos de ambas as partes. No Brasil, a penhora de bem de família para dívidas condominiais também é possível, desde que observados os requisitos legais.
Esse modelo permite que comunidades recuperem valores sem travar processos longos ou caros, mantendo a eficiência financeira do condomínio.
Quais direitos o condômino inadimplente pode perder
No Brasil, muitas convenções condominiais determinam que o morador inadimplente perca temporariamente o direito de votar nas assembleias, podendo apenas participar das reuniões sem influenciar decisões até regularizar sua situação.
Na Espanha, a reforma de 2025 estabeleceu explicitamente que o condômino inadimplente perde temporariamente o direito de voto nas assembleias enquanto houver débito pendente. O objetivo é incentivar o pagamento em dia e evitar que decisões financeiras importantes sejam influenciadas por quem está em débito com a coletividade.
- Participação sem direito a voto enquanto houver débito
- Aplicação uniforme para todos os inadimplentes
- Reforço da responsabilidade coletiva
- Previsão em convenção ou regimento interno
A limitação política reforça o princípio de que quem contribui com as finanças tem mais legitimidade para decidir sobre elas.
Nova lei estimula governança e transparência nos condomínios
Ao reforçar etapas formais, registros e negociação, a legislação aproxima a gestão condominial de práticas mais profissionais. A inadimplência passa a ser tratada com previsibilidade, reduzindo conflitos e garantindo sustentabilidade financeira.
No Brasil, a Lei 4.591/1964 e o Código Civil já estabelecem procedimentos para cobrança de dívidas condominiais, mas não há um procedimento simplificado equivalente ao espanhol para dívidas de até 2.000 euros sem advogado. Enquanto a penhora de bens (incluindo bem de família) já é possível no Brasil para dívidas condominiais, o sistema processual brasileiro não adotou o modelo simplificado espanhol, mantendo procedimentos mais formais e custosos mesmo para valores baixos. O foco é transformar a contribuição mensal em ferramenta ativa de preservação do patrimônio comum.
- Convocações mais claras e registradas em ata
- Critérios objetivos para cobrança e negociação
- Prioridade ao diálogo antes da ação judicial
- Maior proteção ao caixa coletivo do condomínio
Essas práticas ajudam a fortalecer o senso de comunidade e reduzem o risco de inadimplência se tornar um problema crônico e de difícil controle.
