A fartura do crédito imobiliário vivida hoje pelo mercado, com expansão de 95% somente no primeiro semestre do ano, está sob forte ameaça. Tanto governo federal como as próprias instituições financeiras, em especial a Caixa Econômica Federal (CEF), responsável por 76% das concessões de financiamentos imobiliários no país, temem que a fonte propulsora do crescimento do setor seque. A expectativa é que em cerca de três anos a poupança, hoje a principal origem de recursos para financiamento da casa própria, juntamente com o Fundo de Amparo ao Trabalhador (FAT) e Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), não seja mais suficiente para atender a uma demanda que deve chegar a R$ 400 bilhões em 2013. Neste cenário, mantida a captação atual, o déficit já seria de R$ 100 bilhões.

A luz amarela acendeu no setor depois que a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), que reúne todos os bancos que concedem empréstimo imobiliário com recursos da caderneta, divulgou estudo no qual estima que em 2013 todas as instituições de crédito terão atingido o limite de aplicação nesse tipo de financiamento. Hoje, os bancos são obrigados a destinar 65% do dinheiro captado na poupança para financiamento habitacional.

Ainda segundo a Abecip, a demanda por crédito imobiliário cresce a uma taxa média de 50% ao ano, ritmo três vezes superior ao de captação da poupança. Diante da possibilidade de faltarem recursos para garantir o cumprimento de metas traçadas pelo país para os próximos seis anos, entre eles o programa federal Minha casa, minha vida, Programa de Aceleração do Crescimento (PAC) e obras de infra-estrutura para a Copa do Mundo, em 2014, e Olimpíadas, em 2016, o setor já se movimenta em busca de novas fontes de recursos.

As construtoras abrem o leque de possibilidades e intensificam operações no mercado financeiro para garantir a manutenção dos projetos. Enquanto isso, a Caixa já vislumbra o lançamento de títulos no exterior ou oferta de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), que podem ser emitidos até o fim do ano, para manter a viabilidade da compra dos imóveis.

Comum no exterior, mas ainda incipiente no Brasil, a securitização de recebíveis – conversão do contrato de compra e venda do imóvel (ativo) em títulos para a venda a investidores – é apontada como uma das saídas do mercado. “O financiamento é viabilizado com o dinheiro de aplicadores que têm interesse em investir no mercado imobiliário. Isso tem se tornado muito interessante para as empresas”, afirma o economista da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Luís Fernando Melo Mendes.

O mercado de ações também é vislumbrado. “Dezoito empresas abriram capital na bolsa para captação de recursos. Para financiar o capital de giro, as construtoras também estão lançando debêntures, títulos de crédito a prazos mais longos, além de certificados de recebíveis imobiliários”, afirma José Domingos Vieira, presidente da Associação dos Analistas e Profissionais de Investimento do Mercado de Capitais de Minas Gerais (Apimec Minas).

Fundos

Outra tendência, ainda restrita a empreendimentos comerciais, seria a criação de fundos imobiliários. “Em vez de a pessoa comprar o imóvel, ela se torna um investidor por meio da compra de cotas de um fundo que vai remunerar o investimento mediante locação, por exemplo, de lojas em shopping e escritórios. Não tenho dúvida de que essa alternativa vai começar a ter maior força no mercado habitacional”, acrescenta Luís Fernando.

Um das gigantes do setor, a construtora MRV não enxerga escassez de crédito nos próximos dois anos, mas já se antecipa à possibilidade de restrições. “A MRV tem diversificado cada vez mais. Uma das alternativas é o levantamento de recursos por meio do lançamento de debêntures. Já fizemos três emissões e estamos fazendo planos para novas alternativas”, antecipa Leonardo Corrêa, diretor financeiro da empresa. A empresa já captou R$ 518 milhões com as debêntures.

Opção

O vice-presidente de incorporações da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Evandro Negrão de Lima Júnior, acredita que o fundo municipal de habitação, previsto na nova Lei de Uso e Ocupação do Solo, poderia ter recursos destinados ao financiamento do setor. “Os tributo pago pelas construtoras, como a outorga onerosa, que amplia o direito de construção, deve ser aplicado em programas de moradia e poderia ser uma nova fonte”, avalia Negrão de Lima Júnior.